公務人員房屋貸款率利 糧草不夠 貸款來湊 主流房企借長還短過冬
"至少1/3以上的房地產企業經營性現金流和投資性現金流為負，完全是靠籌資性現金流支撐。"蘭德咨詢總裁宋延慶研究多傢地產企業的半年報後如是說。
《每日經濟新聞》記者查閱多傢上市公司的現金流量表發現，面對樓市調整的"寒冬"，房企主要靠貸款來應對。不過，這些借來的"糧草"，並不足以應對房企銷售下降帶來的困窘。根據國傢統計局公佈的企業開發資金數據，前7月房企來自銷售系統的定金、預收款和個人按揭貸款總金額，較上一年減少2170多億元，而新增的國內貸款總金額隻比去年增加不到1680億元。
不僅如此，受上半年貸款成本較高影響，再加上開發商多數認為本輪調整期較長，諸多企業被迫使用利率較高的中長期貸款 "過冬"，導致財務成本上升。如果市場無法在短期內走出困局，部分開發商的資金鏈不僅會更加緊繃，利潤也會被高額的融資成本吞噬。
房企現金儲備下降
以招商地產為例，截至6月末貨幣資金僅為185億元，而年初有242億元；泰禾集團上半年的貨幣資金，更是由年初的66.17億元，減少至上半年末的37.58億元；萬科今年上半年的貨幣資金也較年初有所下滑，截至6月30日，其貨幣資金為428.61億元，而年初是443億元。
當現金儲備大幅減少後，開發商還有沒有足夠的"糧草"應付漫長的"寒冬"？盡管上半年前50名房企中，不少企業的銷售業績仍然增長，有的企業銷售額增長幅度甚至超過100%。但一部分企業銷售額的增長，並沒有給現金收入帶來明顯提升。
以上半年銷售額101億元的泰禾集團為例，上半年銷售商品、提供勞務獲得的現金卻隻有57.68億元。另一傢銷售額110億元的房企金融街的現金收入也隻有71.9億元。
億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東表示，受銀行按揭貸款放款不及時等因素影響，房企目前回款率不高是很正常的現象，而且越是小的公司越容易遇到銷售回款被拖欠的問題。
此前，平安好房網CEO莊諾在每日經濟新聞報社主辦的第四屆價值地產年會上談及，為瞭解決資金的及時回款，不少開發商會選擇將已經簽訂的銷售合同抵押給平安好房網。
宋延慶則直接戳中瞭個別開發商的"痛點"：有些開發商的銷售金額可能並不存在。真正反映企業上半年業績情況的，也許並不是各公司公佈的銷售數據，而是現金流量表。
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受銷售額下降，以及回款不力等多重因素影響，今年很多開發商的經營性現金流由正轉負，這使得開發商大幅度增加瞭貸款的規模。而業界普遍認為本輪樓市調整周期較長，開發商為此調整瞭貸款結構，部分短期貸款被中長期貸款替代。
招商地產長期借款金額由年初的170億元出頭，增加至上半年末180多億元，短期借款由上一年的425億元，降至342.5億元。金融街的長期借款由228億元增加至308億元，短期借款則由12.6億元減少至5.3億元。
宋延慶說，在市場回暖時間未知的大背景下，調整短期貸款和長期貸款的負債結構，能大大提高企業資金鏈的安全性。但是，上述做法的代價卻是利息支出大幅度上升。
招商地產中報顯示，公司上半年分配股利、利潤或償付利息所支付的現金由去年同期的10億多元，增加至今年上半年的15億多元。金融街同期上述現金支出項由13億元增加至20億元，泰禾集團的上述現金支出更是由去年同期的6億多元增加至今年上半年的22億多元。
值得註意的是，房企可以通過資本化利息，將部分財務費用在項目開發的成本中攤銷掉，因而在半年報中，上述成本尚顯現不明顯，但上述巨額的財務費用未來無疑將會吞噬房企相當一部分利潤，是企業業績的一大隱患。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-29/07572887183.shtml
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